# Kat Mülkiyeti
**Kat mülkiyeti**, bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan bir [eşya hukuku](https://www.nedemek.page/kavramlar/eşya%20hukuku) türüdür. Bu hak, her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan, ofis vb.) malikine, o bölüm üzerinde tam ve müstakil mülkiyet hakkı verirken, yapının ortak yerleri (temel, dış cephe, merdivenler, asansör vb.) üzerinde ise tüm kat maliklerinin paylı mülkiyetini ifade eder. Kat mülkiyeti, özellikle şehirleşmenin yoğun olduğu bölgelerde, apartman ve siteler gibi çok katlı yapılarda yaygın olarak kullanılan bir mülkiyet biçimidir.
## Tanım ve Kapsam
Kat mülkiyeti, 634 sayılı [Kat Mülkiyeti Kanunu](https://www.nedemek.page/kavramlar/kat%20mülkiyeti%20kanunu) (KMK) ile düzenlenmiştir. Bu kanuna göre kat mülkiyeti, arsa üzerinde inşa edilmiş veya inşa edilecek bir yapının, tamamlanmış kısımları üzerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyetini ifade eder. Kat irtifakı ise, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler için kurulan, kat mülkiyetine geçişi sağlayan bir ön aşamadır.
**Temel Unsurlar:**
* **Bağımsız Bölüm:** Yapının başlı başına kullanılmaya elverişli, üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilen kısımlarıdır. Daireler, dükkanlar, ofisler bağımsız bölümlere örnek olarak verilebilir.
* **Ortak Yerler:** Bağımsız bölümlerin dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılan yerlerdir. Temel, dış cephe, merdivenler, asansörler, bahçe, otopark gibi alanlar ortak yerlere dahildir.
* **Kat Malikleri:** Bir yapıda kat mülkiyetine sahip olan kişilerdir.
* **Yönetim Planı:** Kat mülkiyetine tabi yapının yönetimini, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen belgedir.
* **Kat İrtifakı:** İnşaatı henüz tamamlanmamış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde kurulabilen ve kat mülkiyetine geçişi sağlayan sınırlı ayni haktır.
## Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyetinin kurulması için aşağıdaki adımlar izlenir:
1. **Proje Hazırlığı:** Yapının mimari projesi hazırlanır. Projede bağımsız bölümlerin sınırları, numaraları, nitelikleri ve ortak yerler açıkça belirtilir.
2. **Tapuya Başvuru:** Yapı sahibi veya kat irtifakı sahipleri, projeyi ve gerekli diğer belgeleri (yapı kullanma izin belgesi, yönetim planı vb.) tapu sicil müdürlüğüne ibraz ederek kat mülkiyeti kurulmasını talep ederler.
3. **Tapu Siciline Tescil:** Tapu sicil müdürlüğü, belgeleri inceledikten sonra kat mülkiyetini tapu siciline tescil eder. Tescil işlemiyle birlikte her bir bağımsız bölüm için ayrı bir tapu senedi düzenlenir.
## Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri [Kat Mülkiyeti Kanunu](https://www.nedemek.page/kavramlar/kat%20mülkiyeti%20kanunu) ve yönetim planı ile belirlenir.
**Hakları:**
* Bağımsız bölümü üzerinde serbestçe tasarruf etme (kullanma, kiralama, satma vb.)
* Ortak yerleri kullanma
* Kat malikleri kuruluna katılma ve oy kullanma
* Yönetim planında belirtilen haklara sahip olma
**Yükümlülükleri:**
* Ortak giderlere katılma (aidat ödeme)
* Yönetim planına uyma
* Bağımsız bölümü kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız etmeme
* Yapının güvenliğini ve estetiğini koruma
* Yönetim kurulunun kararlarına uyma
## Yönetim
Kat mülkiyetine tabi yapının yönetimi, [Kat Malikleri Kurulu](https://www.nedemek.page/kavramlar/kat%20malikleri%20kurulu) ve [Yönetim Kurulu](https://www.nedemek.page/kavramlar/yönetim%20kurulu) tarafından yürütülür.
* **Kat Malikleri Kurulu:** Tüm kat maliklerinin oluşturduğu, yapının yönetimiyle ilgili en yetkili organdır. Yılda en az bir kez toplanır ve yapının yönetimiyle ilgili önemli kararları alır.
* **Yönetim Kurulu:** Kat malikleri kurulu tarafından seçilen, yapının günlük yönetimini yürüten organdır. Yönetici veya yöneticiler kurulu şeklinde olabilir.
* **Denetçi:** Kat malikleri kurulu tarafından seçilen ve yönetim kurulunun faaliyetlerini denetleyen kişidir.
## Yönetim Planı
[Yönetim planı](https://www.nedemek.page/kavramlar/yönetim%20planı), kat mülkiyetine tabi yapının yönetimini düzenleyen, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirleyen belgedir. Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken hazırlanır ve tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Yönetim planında değişiklik yapılması için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gereklidir.
**Yönetim Planında Yer Alan Hususlar:**
* Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri
* Ortak yerlerin kullanım şekli
* Yönetim kurulu ve denetçinin görev ve yetkileri
* Aidat ödeme şekli ve miktarı
* Toplantı usulleri
* Uyuşmazlıkların çözümü
## Uyuşmazlıkların Çözümü
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, öncelikle kat malikleri kurulu toplantılarında çözülmeye çalışılır. Eğer uyuşmazlık bu şekilde çözülemezse, [Sulh Hukuk Mahkemesi](https://www.nedemek.page/kavramlar/sulh%20hukuk%20mahkemesi)'nde dava açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu tür uyuşmazlıkların çözümünde özel hükümler içermektedir. [Arabuluculuk](https://www.nedemek.page/kavramlar/arabuluculuk) müessesesi de bu tür uyuşmazlıklarda sıklıkla başvurulan bir yöntemdir.
## Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Kat mülkiyeti aşağıdaki durumlarda sona erebilir:
* Yapının tamamen yıkılması
* Kat maliklerinin oybirliğiyle karar alarak kat mülkiyetini kaldırması
* Cebri icra yoluyla tüm bağımsız bölümlerin aynı kişiye geçmesi
## Diğer Hususlar
* **[Aidat](https://www.nedemek.page/kavramlar/aidat) Ödeme Yükümlülüğü:** Kat malikleri, ortak giderlere katılmakla yükümlüdürler. Aidat ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda, icra takibi başlatılabilir.
* **[Dava Açma Süresi](https://www.nedemek.page/kavramlar/dava%20açma%20süresi):** Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan bazı davalar için özel dava açma süreleri öngörülmüştür. Bu sürelere dikkat etmek önemlidir.
* **[Site Yönetimi](https://www.nedemek.page/kavramlar/site%20yönetimi):** Birden fazla bloktan oluşan sitelerde, site yönetimi daha karmaşık olabilir. Site yönetim planı, bu tür sitelerin yönetimini düzenler.
Bu makale, kat mülkiyeti hakkında genel bir bilgi sunmaktadır. Detaylı bilgi için [Kat Mülkiyeti Kanunu](https://www.nedemek.page/kavramlar/kat%20mülkiyeti%20kanunu)'nu incelemeniz veya bir [avukat](https://www.nedemek.page/kavramlar/avukat)'a danışmanız tavsiye edilir.